Pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem) regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon – dalje: Zakon).
Sticanje pravnim poslovima među živima (inter vivos)
Stana fizička lica – uslovi za sticanje prava svojine na nekretninama u Republici Srbiji
Članom 82a Zakona propisano je da strana fizička lica pod uslovima uzajamnosti:
- ako obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a
- ako ne obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).
Strana pravna lica – uslovi za sticanje prava svojine na nekretninama u Republici Srbiji
Članom 82a Zakona propisano je da strana pravna lica pod uslovima uzajamnosti ako obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1).
Uzajamnost
Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje prava svojine na nekretninama u Republici Srbiji nije regulisano Zakonom. Polazi se od stava da za sticanje prava svojine na nekretninama u Republici Srbiji nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).
Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država, i to po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi. U nekim od ugovora uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od ugovora uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. Republika Srbija ima uspotavljenu ugovornu uzajamnost sa sledećim državama: Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.
U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde Repulike Srbije, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa sledećim državama: Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letononija, Litvanija,Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska Konfederacija, Švedska, Španija,Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija, Kolumbija, Republika Koreja, Šri Lanka, DNR Kongo, Zambija i Alžir.
U pogledu država koje nisu navedene, objašnjenje o uzajamnosti treba da se zatraži od ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde Republike Srbije. Objašnjenje o uzajamnosti može zatražiti sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (npr. Služba za katastar nepokretnosti), kao i svako drugo zainteresovano lice.
Mišljenje Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine Republike Srbije
Pre zaključenja i solemnizacije ugovora o sticanju prava svojine na nepokretnosti u Rebulici Srbiji strana fizička ili pravna lica koja obavljaju delatnost imaju zakonsku obavezu da pribave mišljenje Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine Republike o tome da li je ona vrsta nepokretnosti koja se stiče ugovorom neophodna za obavljanje delatnosti stranog fizičkog ili pravnog lica.
Sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu
Poljoprivredno zemljište, u smislu Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. Zakon), jeste zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.
Odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. Zakon), izričito je propisano da vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane („Službeni glasnik RS – Međunarodni ugovori“, br. 83/08 i 12/14- dalje: Sporazum).
Odredbama člana 72đ Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. Zakon), propisano je da državljanin države članice Evropske unije poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma, može steći pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade ako:
- je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta;
- obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade;
- ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu kao nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivreda i ruralni razvoj bez prekida najmanje deset godina;
- ima u vlasništvu mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje.
Predmet pravnog posla kojim uz nakanadu ili bez naknade državljanin države članice Evropske unije stiče poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma, može da bude poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini ako:
- nije poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište;
- ne pripada zaštićenim prirodnim dobrima;
- ne pripada ili se ne graniči sa vojnim postrojenjem i vojnim kompleksom i ne nalazi se u zaštitnim zonama oko vojnih postrojenja, vojnih kompleksa, vojnih objekata i objekata vojne infrastrukture, niti pripada i ne graniči se sa teritorijom Kopnene zone bezbednosti;
- ako je udaljeno od granice Republike Srbije više od 10 km;
- ako je površine najviše do 2 ha.
Ispunjenost prethodno navedenih uslova iz člana 72đ Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. Zakon) utvrđuje ministar nadležan za poslove poljoprivrede.
Odredbe stava 4. člana 72đ Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. Zakon) prema kojima predmet pravnog ne može da bude poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini koje se nalazi na udaljenosti do 10 km od granice Republike Srbije, ne primenjuju se u slučaju povraćaja imovine koja se vrši u skladu sa zakonima kojima se uređuje vraćanje oduzete imovine bivšim vlasnicima.
Republika Srbija ima pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini koje je predmet pravnog posla kojim uz nakanadu ili bez naknade državljanin države članice Evropske unije stiče poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma.
Sticanje svojine na nepokretnostima pravnim poslovima mortis causa
Članom 82b Zakona propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.
Ugovorni reciprocitet
Sticanje prava svojine na nepoketnostima na teritoriji Republike Srbije sa jednim brojem zemalja je uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički sa sledećim državama: Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska, Velika Britanija, Japan, Mađarska, Mongolija, Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slovačka, Crna Gora, Holandija, Albanija, Izrael, Hrvatska, Kanada, Češka, Slovenija, Severna Makedonija.
Faktički reciprocitet
Za sticanje prava svojine na nepoketnostima na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.
U odnosu na zemlje sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima nasleđivanjem, polazi se od stava da reciprocitet nije potrebno utvrđivati u odnosu na svaku pojedinu državu, već treba poći od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.
Ažurirano: 23. 2. 2026.
Saznajte više:
Ugovor o zakupu nepokretnosti prema Zakonu o obligacionim odnosima »
Ugovor o hipoteci »
Fer vrednost nepokretnosti iskazana u poslovnim knjigama kao osnovica poreza na imovinu za mikro pravna lica »
