Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa

Pravo stranaca da stiču nepokretnosti u Srbiji

Odrebama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon) regulisano je pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem).

Sticanje nepokretnosti pravnim poslovima među živima (inter vivos)

Uslovi za sticanje nepokretnosti pravnim poslovima među živima (inter vivos) se razlikuju zavisno od činjenice da li stranci u Republici Srbiji obavljaju delatnost ili ne.

Ugovor o sticanju prava svojine na nepokretnosti može se overiti ako su ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine, koji su propisani odredbama člana 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon), i to:

  • strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a
  • strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).

Takođe, fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiče pravo svojine, odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.

Strana fizička i pravna lica mogu pravnim poslom prenositi prava svojine na domaće lice, kao i na strano lice koje može sticati pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji.

Poljoprivredno zemljište

Odredbama člana 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. zakon) definisano je da se pod poljoprivrednim zemljištem podrazumeva zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.

Članom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. zakon) izričito je propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane („Sl. glasnik RS – Međunarodni ugovori“, br. 83/2008 ).

Utvrđivanje postojanja uzajamnosti između Republike Srbije i drugih država

Sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti, ukoliko već nema saznanja o tome, potrebno objašnjenje o uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde Republike Srbije. Objašnjenje o uzajamnosti može zatražiti i svako drugo zainteresovano lice.

Ministarstvo trgovine Republike Srbije daje mišljenje o tome da li je ona vrsta nepokretnosti koja se stiče ugovorom neophodna za obavljanje delatnosti stranog fizičkog ili pravnog lica.

Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon), te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje navedeni domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).

Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi, zaključenih u još prvoj polovini dvadesetog veka.

U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.

U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa sledećim državama: Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska, Konfederacija Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija, Kolumbija, Republika Koreja, Šri Lanka, DNR Kongo, Zambija i Alžir.

U pogledu država koje nisu navedene, postupak utvrđivanja uzajamnosti je u toku, te je u tom slučaju potrebno obratiti se zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja objašnjenja.

Sticanje svojine na nepokretnostima mortis causa

Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon) propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.

Sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički sa sledećim državama: Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska, Velika Britanija, Japan, Mađarska, Mongolija, Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slovačka, Crna Gora, Holandija, Albanija, Izrael, Hrvatska, Kanada, Češka, Slovenija, Severna Makedonija.

Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.

U odnosu na zemlje sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima nasleđivanjem, polazi se od stava da reciprocitet nije potrebno utvrđivati u odnosu na svaku pojedinu državu, već poći od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.

Prodaja nepokretnosti stranim državama

Stranim državama za potrebe njihovih diplomatskih i konzularnih predstavništava, kao i organizacijama i specijalizovanim agencijama Organizacije ujedinjenih nacija mogu se, uz prethodnu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove pravde, prodavati zgrade i stanovi za službene potrebe, kao i građevinska zemljišta u svrhu izgradnje takvih zgrada.

Dugoročni zakup turističkog i drugog pratećeg objekta stranom fizičkom ili pravnom licu

Privredno društvo koje obavlja turističku ili ugostiteljsku delatnost može davati u dugoročni zakup turistički i drugi prateći objekat stranom fizičkom ili pravnom licu pod uslovima utvrđenim pismenim ugovorom.

Dugoročni zakup može se zaključiti najkraće na pet, a najduže na 30 godina. Po isteku ugovorenog roka zakup se može produžiti.

Na zahtev zakupca izvršiće se upis dugoročnog zakupa u javnu knjigu ili na, drugi odgovarajući način određen zakonom. Dugoročni zakup u pogledu koga je izvršen upis ima pravno dejstvo i prema docnijem sticaocu.

Saznajte više:
Ugovor o zakupu nepokretnosti prema Zakonu o obligacionim odnosima »
Ugovor o hipoteci »
Fer vrednost nepokretnosti iskazana u poslovnim knjigama kao osnovica poreza na imovinu za mikro pravna lica »

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena.