Zakon o hipoteci

Ugovor o hipoteci

Zakonom o hipoteci uređuje se hipoteka radi obezbeđenja i naplate potraživanja. Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Način nastanka i vrste hipoteka

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

  • ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka)
  • založne izjave (jednostrana hipoteka)
  • zakona (zakonska hipoteka)
  • sudske odluke (sudska hipoteka).

Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano.

Ugovor o hipoteci

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja, na način propisan zakonom. Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi.

Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Ugovor o hipoteci zaključuje se u obliku javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Upis ugovorne hipoteke

Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:

  • vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika
  • dužnika
  • poverioca.

U slučaju kada je predmet hipoteke objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata, upis ugovorne hipoteke vrši se na sledeći način:

  • na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti
  • ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.

Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka.

Objektom u izgradnji, u smislu Zakona o hipoteci, smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji.

Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim unutrašnjim odnosima.

Obavezne odredbe ugovora o hipoteci

Ugovor o hipoteci sadrži naročito:

  • ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica
  • precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen
  • podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i podatke kojim se dokazuje svojina nad njima, odnosno postojanje drugog prava iz člana 3. Zakona o hipoteci
  • podatke o stvarima koje hipoteka obuhvata.

Bezuslovna izjava vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), može biti sadržana u ugovoru o hipoteci, odnosno u posebnoj ispravi, i to formi javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, odnosno izvršne isprave u smislu Zakona o hipoteci i Zakona o izvršenju i obezbeđenju, u kojoj je zaključen i ugovor o hipoteci.

Ništave odredbe ugovora o hipoteci

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

  • poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama Zakona o hipoteci
  • nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili trećeg lica.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

Ugovor o hipoteci kao izvršna isprava

Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci, sačinjena u skladu sa Zakonom o hipoteci je, u smislu Zakona o hipoteci i zakona kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje, izvršna isprava, ako je zaključena ili data u formi javnobeležničkog zapisa, pod uslovom da sadrži i odredbe, propisane iz stava 3. člana 15. Zakona o hipoteci.

Hipoteka zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave, upisuje se u registre nepokretnosti kao “izvršna vansudska hipoteka”, a vansudski postupak namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci.

Izvršni ugovor o hipoteci, odnosno izvršna založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke mora da sadrži i sledeće odredbe:

  • jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu
  • izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu
  • jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da je dužan da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup hipotekovanoj nepokretnosti (ulazak u stan i sl.).

Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci koja nije u formi i koji ne sadrže elemente iz člana 15. Zakona o hipoteci, nemaju snagu izvršne isprave.

Saznajte više:
Ugovor o zakupu nepokretnosti prema Zakonu o obligacionim odnosima »
Izvršna i verodostojna isprava kao osnov donošenja rešenja o izvršenju »
Ugovor o preuzimanju duga »

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *

6 - “Ugovor o hipoteci”

  1. Poštovani,

    Da li nakon prodaje stana koji je pod hipotekom, ispod vrednosti duga, poverioc ima pravo da naplati ostatak potraživanja iz pokretne imovine vlasnika stana, ili na neki drugi način (blokada plate, popis imovine i supružnika i sl).
    Kako se naplaćuje izvršitelj, sud, advokat (koji je dodeljen verovatno po službenoj dužnosti), jer vlasnik stana nije ni bio obavešten da je vođen sudski proces sve do postavljanja zaključka o danu sprovođenja posputka o utvrđivanju tržišne vrednosti nepokretnosti na vrata stana.

    Hvala puno,
    Đorđe

    1. Poštovani Đorđe,

      Prema odredbama člana 58. stav 1. Zakona o izvršenju i obezbeđenju ako namirenje nije moguće iz sredstava i predmeta izvršenja koji su već određeni, javni izvršitelj će po službenoj dužnosti ili na predlog stranke, zaključkom promeniti sredstvo i predmet izvršenja ili odrediti da se izvršenje nastavi i drugim sredstvima i predmetima pored već određenih. Prema tome ukoliko dužnik odnosno vlasnik stana poseduje i drugu pokretnu ili nepokretnu imeovinu postoji mogućnost da poverilac ostatak duga naplati iz te imovine.

      Sudske troškove, troškove javnog izvršitelja, advokata i dr. prvo plaća izvršni poverilac, jer u suprotnom se postupak prinudnog izvršenja obustavlja. Izvršni poverilac ima pravo da uz osnovni dug i kamatu, refundira i troškove prindunog izvršenja, koje je platio tokom postupka sudu, javnom izvršitelju, advokatima i dr.

  2. poveriocu sam isplatila dug u celosti a teret sa stana mi nije skinut i interesuje me ko to treba da obavi i koliko košta!? Kad sam se raspitala kod notara rečeno mi je da treba da platim samo takse za overu potpisa što i nije puno a poverioc mi traži 21000dinara da bi skinuo zabranu! Bila bi Vam jako zahvalne za odgovor o ovom pitanju!

    Hvala unapred!

    1. Poštovana Ana, Zahtev za brisanje hipoteke na stanu možete da podnesete i Vi na propisanom obrascu i sa dokazima da ste platili dug poveriocu, kao i sa brisovnom dozvolom (saglasnošću poverioca da se hipoteka briše). Potpis poverioca na brisovnoj dozvoli mora da bude overen kod javnog beležnika. Troškovi na ime taksi kod RGZ-a ukupnom iznose 3.930 RSD.

  3. Pitanje : da li direktor može da, kao dužnik, stavi hipoteku drugog reda, založnom izjavom, uz saglasnost poverioca, bez odluke skupštine akcionara. Radi se o privrednom akcionarskom društvu.

    1. Poštovani,
      Odgovor na Vaše pitanje zavisi i od odredbi Statuta akcionarskog društva i odredbi skupštine akcionarskog društva, koje regulišu ovlašćenja direktora akcionarskog društva.