Obaveze zakupodavca i zakupca, podzakup i prestanak ugovora

Ugovor o zakupu nepokretnosti prema Zakonu o obligacionim odnosima

Prema odredbama Zakona o obligacionim odnosima ugovor o zakupu se definiše kao ugovor kojim se jedno lice (zakupodavac) obavezuje da preda određenu stvar drugom licu (zakupcu) na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plati određenu naknadu (zakupninu) i da mu po prestanku ugovora zakupljenu stvar vrati. Upotreba obuhvata i ubiranje plodova ukoliko nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno.

Ugovor o zakupu je imenovani ugovor, jer je regulisan zakonom, teretan, konsensualan – nastaje saglasnošću volja, dvostrano obavezan i jednostavan ugovor – ne sadrži elemente drugih ugovora.

Takođe, prema odredbama Zakona o obligacionim odnosima, Ugovor o zakupu je i neformalan ugovor. U posebnim propisima može biti propisana i obavezna forma ugovora o zakupu (pisana forma, overa potpisa itd). Prema odredbama člana 568 Zakona o obligacionim odnosima odredbe glave XI, koja reguliše zakup, neće se primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima.

Obaveze zakupodavca

Obaveze zakupodavca prema Zakonu o obligacionim odnosima su:

  • predaja stvari zakupcu u ispravnom stanju, zajedno sa pripacima
  • održavanje stvari u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa
  • zaštita zakupca od pravnih i materijalnih nedostataka na stvari.

Obaveze zakupca

Obaveze zakupca prema Zakonu o obligacionim odnosima su:

  • upotreba stvari na ugovoreni način, ili shodno nameni stvari, kao dobar domaćin odnosno dobar privrednik
  • plaćanje zakupnine u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu
  • čuvanje i vraćanje neoštećene stvari po prestanku ugovora.

Ugovor o zakupu i podzakup

Prema članu 586. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Ovo je dispozitivna norma, pa je moguće da ugovor o zakupu sadrži obavezu zakupca da od zakupodavca zahteva dozvolu za davanje stvari u podzakup i ukoliko je zakupac ne pribavi, ugovor o zakupu može biti raskinut od strane zakupodavca iz tog razloga.

Zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu Zakon o obligacionim odnosima predviđa da zakupodavac može, radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa, zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu podzakupa.

Podzakup je akcesoran ugovor, jer zavisi od zakupa i može trajati samo dok traje zakup odnosno ugovor o zakupu.

Otuđenje zakupljene stvari

Zakon o obligacionim odnosima pruža zaštitu zakupcu odredbama članova 591. do 594. u slučajevima otuđenja stvari od strane zakupodavca sopstvenika. Ukoliko je zakupodavac otuđio stvar koja je predmet zakupa, Zakon o obligacionim odnosima razlikuje dve situacije:

  • prvu kada je vlasnik stvar otuđio posle predaje u zakup i
  • drugu kada je to učinio nakon zaključenog ugovora, a pre predaje stvari u državinu zakupca.

U prvoj situaciji pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca. Pribavilac ne može zahtevati od zakupca da mu preda stvar pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka.

Ugovor o zakupu nepokretnosti prema Zakonu o obligacionim odnosima

I u drugoj situaciji pribavilac stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu ako je u momentu zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu. Pribavilac koji u momentu zaključenja ugovora o otuđenju nije znao za postojanje ugovora o zakupu, nije dužan predati stvar zakupcu, a zakupac može samo tražiti naknadu štete od zakupodavca. Za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac kao solidarni jemac.

Kad usled otuđenja zakupljene stvari prava i obaveze zakupodavca pređu na pribavioca, zakupac može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.

Prestanak zakupa

Prema odredbama čl. 595. do 599. Zakona o obligacionim odnosima ugovor o zakupu prestaje na sledeća četiri načina:

  • protek određenog vremena
  • otkaz
  • propast stvari usled više sile i
  • smrt.

Saznajte više:
Fer vrednost nepokretnosti iskazana u poslovnim knjigama kao osnovica poreza na imovinu za mikro pravna lica »

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *

2 - “Ugovor o zakupu nepokretnosti prema Zakonu o obligacionim odnosima”

  1. Dobar dan ! Da li mogu da vas ljubazno zamolim za jedan odgovor u vezi izdavanja stana.Najme, planiram da od mog poznanika u zgradi uzmem u zakup prazan stan sa kuhinjom, da ga opremim i zatim da ga izdajem na dan – kratkorocno ( to moze biti na dan, vise dana,do mesec dana). Vlasnik tog stana zna da bih izdavala njegov stan u podzakup i slaze se sa time. Dogovorili bismo se da mu placam fiksnu mesecnu kiriju.Interesuje me da li je to pravno u redu jer citajuci vas tekst pod naslovom “ Ugovor o zakupu i podzakup“ dosla sam do takvog zakljucka. Hvala unapred i veliki pozdrav iz Novog Sada! Tamara Marotic

    1. Poštovana Tamara,

      Podzakup je dozvoljen, ukoliko zakonom ili ugovorom nije zabranjen od strane zakupodavca, odnosno vlasnika prostora. S obzirom da ne planirate da izdate stan na duži period, savetujem Vam da sa vlasnikom stana, kao zakupodavcem, ugovorite uslove, pod kojim ste ovlašćeni da kao zakupac izdajete stan u podazkup, kao i da zakupdavac da saglasnost da se stan pod ugovorenim uslovima izdaje u podzakup.